طرح هادی؛ راهنمای جامع و تفصیلی

«طرح هادی» یک طرح توسعه روستایی است که هدف آن فراهم کردن زیرساخت‌های احیا و هدایت روستاها در ابعاد اجتماعی و اقتصادی است. این طرح توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی اجرا می شود و شامل جمع آوری اطلاعات از مشاوران محلی، رفع نیازهای روستائیان و ارائه راهکار می شود. این طرح همچنین بر ایجاد محیطی پایدار و سالم در مناطق روستایی تمرکز دارد. طرح هادی توسط آیین نامه شهرسازی و معماری کشور تنظیم می شود.

طرح هادی شامل پروژه های مختلفی از جمله ساخت و ساز و بهسازی جاده ها، پاکسازی زمین، جابجایی خطوط برق، پیاده سازی و توسعه زیرساخت ها است. همچنین شامل اقدامات ایمنی مانند ساخت پل و بهبود سیستم زهکشی آب های سطحی است. موفقیت طرح هادی به عواملی مانند منابع مالی، مشارکت جامعه، همکاری با سازمان ها و نهادها و گزارش عملکرد بستگی دارد.

 

 

طرح هادی ابتکاری مهم برای توسعه است که هدف آن ایجاد نقشه راه برای گسترش و بهسازی روستاها بر اساس شرایط فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی است. همچنین بر ارائه تسهیلات عادلانه از طریق ایجاد امکانات اجتماعی، تولیدی و رفاهی، هدایت وضعیت فیزیکی روستاها و ایجاد تسهیلات لازم برای بهبود مسکن روستایی و خدمات زیست محیطی تمرکز دارد.

در خصوص برنامه ها و کنترل در امر ساخت و توسعه نقاطی که سابقه سکونت دارند مراجع ذیربط نسبت به تهیه طرح هادی روستایی ( نقاط روستایی ) و طرح هادی شهری در بافت های شهری زیر هفت هزار نفر جمعیت و تهیه طرح های جامع تفصیلی برای شهرهای بالای هفت هزار نفر جمعیت تهیه می نمایند. در سوابق گذشته طرحهای جامع تفصیلی برای مراکز استانها و یا کلان شهر تهیه می گردید و سایر نقاط شهری مشمول طرح هادی شهری بودند.

یکی از موضوعات مهم در این بخش موقعیت اراضی در طرح های تهیه شده توسط مراجع ذیربط می باشد لذا گاهی اوقات شناخت ناکافی از وضعیت زمین در طرح های مذکور ضرر های جبران ناپذیری به بار خواهد آورد.

لزوم بررسی طرح هادی قبل از انجام سرمایه گذاری

امکان تخریب و یا جرایم سنگین

اینکه زمین داخل و یا خارج از محدوده باشد از نظر قیمتی زمین تا آسمان متفاوت است بسیاری از سرمایه گذاران به موضوع فوق توجه نداشته و پس از خرید زمین متوجه می شوند که زمین خارج از محدوده بوده و امکان ساخت و فرآوری ندارد و در صورتی که قبلا ساخته شده باشد در معرض احکام تخریب و یا جرایم سنگین هستند. لذا لازم است قبل از هرگونه سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات، با استعلام از مبادی قانونی (دهیاریها و یا شهرداریها) از موقعیت ملک در طرح های تهیه شده مطلع و سپس تصمیم گیری نماییم.

اینکه  طرح های فوق در چه تاریخی تهیه و تصویب شده در زمان خرید و فروش مستغلات بسیار با اهمیت بوده و بر موضوعاتی نظیر تغییر کاربری و یا الحاق اراضی خارج از بافت برای ما حائز اهمیت میباشد.

یکی دیگر از مهمترین فاکتور ها، کاربری املاک بوده که با بررسی موضوع فوق در طرح های هادی و جامع، مانع ضرر و زیان آتی به خصوص در سرمایه گذاری کوتاه مدت خواهد شد.
لازم به ذکر است در بسیاری از موارد قانون گذار امکان تبدیل کاربری ها را مجاز دانسته و لذا می توان با خرید املاک فاقد کاربری مسکونی و یا تجاری نسبت به تعیین کاربری برای آن  و یا ارتقا سطح کاربری از حالت کم ارزش به پر ارزش کسب سود نمود این روند طولانی مدت بوده و حتما باید مراحل قانونی از طریق کارگزار مجرب و مورد اعتماد صورت پذیرد.

بررسی معابر و گذر ها و طرح های توسعه ای

در زمان سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باید با استعلام از مراجع ذیصلاح (روستایی و شهری) نوع کاربری و میزان عرصه در مسیر توسعه گذر ها را استعلام نمود. 
در صورت قرارگیری ملک در مسیر تعریض می توان از طریق کارگزاران مجرب، از خسارات احتمالی کاسته و نسبت به اخذ معوض برای قسمت اصلاحی اقدام نمود.
لازم به ذکر است معمولا دهیاری ها و شهرداری ها حاضر به پرداخت معوض نبوده و صرفا توانایی کارگزار می تواند باعث احقاق حق شود.

بررسی سطح اشغال و خط ارتفاع

در زمان سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باید با استعلام از مراجع ذیصلاح  روستایی و شهری سطح اشغال (درصدی از مساحت زمین که می توان روی آن ساخت و ساز کرد) و تعداد طبقات مجاز برای ساخت را استعلام نمود.
به عنوان مثال در صورتی که کاربری زمین مسکونی باشد سطح اشغال از 40% تا 100% ملک می تواند متغیر باشد ولی اگر ملکی دارای کاربری باغات باشد این رقم تا 10% کاهش می یابد و یا قیمت زمینی که می توان روی آن تعداد طبقات زیاد احداث کرد با زمینی که تنها مجوز ساخت یک طبقه دارد بسیار متفاوت است. این موضوع از چنان اهمیتی در قیمت ملک برخوردار است که گاها قیمت ملک را تا چند برابر میانگین قیمت منطقه افزایش و یا کاهش می دهد.

بررسی موضوعات فوق یک کار تخصصی بوده می توان از طریق کارگزاران باتجربه، به اطلاعات موثق دست یافت و از حقوق قانونی خود برخوردار شویم. در رویال تی تی این امکان برای شما فراهم شده تا بتوانید به راحتی با استفاده از طرح هادی از کاربری ملک خود مطلع شوید و سرمایه گذاری موفقی انجام دهید.