حریم‌ها در ساخت‌وساز املاک: استانداردها و ملاحظات
ساخت‌وساز املاک یکی از فرآیندهای پیچیده و حساس است که نیازمند رعایت قوانین، مقررات و استانداردهای متعددی است. یکی از مهم‌ترین جنبه‌های ساخت‌وساز، رعایت حریم‌ها و فاصله‌های قانونی است که به منظور حفظ ایمنی، حریم خصوصی، محیط زیست و هماهنگی با ساختار شهری تعیین شده‌اند. در این مقاله، به بررسی جامع حریم‌هایی که در ساخت‌وساز املاک باید مورد توجه قرار گیرند و نحوه رعایت استانداردهای مربوط به آنها می‌پردازیم.
۱. مقدمه
۲. انواع حریم‌ها در ساخت‌وساز
۲-۱ حریم راه‌ها و معابر
۲-۲ حریم رودخانه‌ها و منابع آبی
۲-۳ حریم خطوط انتقال انرژی
۲-۴ حریم آثار تاریخی و فرهنگی
۲-۵ حریم محیط زیست
۳. استانداردهای رعایت حریم‌ها
۴. نتیجه‌گیری
۱. مقدمه
حریم‌ها در ساخت‌وساز به محدوده‌هایی اطلاق می‌شوند که در آنها فعالیت‌های ساختمانی با محدودیت‌هایی مواجه هستند. این محدودیت‌ها به دلایل مختلفی از جمله ایمنی، حفظ محیط زیست، حریم خصوصی و هماهنگی با قوانین شهری اعمال می‌شوند. رعایت این حریم‌ها نه تنها از بروز مشکلات قانونی جلوگیری می‌کند، بلکه به حفظ تعادل زیست‌محیطی و اجتماعی نیز کمک می‌کند.
۲. انواع حریم‌ها در ساخت‌وساز
۲-۱ حریم راه‌ها و معابر
حریم راه دارای انواع مختلفی است. هر کدام از دسته بندی هایی که برای این حریم وجود دارند مشخصات فنی خاصی را شامل می شوند. از انواع حریم جاده و راه می توان موارد زیر را نام برد:
حریم آزاد راه
حریم آزاد راه شامل اراضی می شود که در فاصله ۳۸ متری از حد نهایی بدنه راه است.
حریم درجه یک
در این نوع حریم راه، زمین ها و اراضی مورد نظر در حد نهایی بدنه راه تا فاصله ۲۲.۵ متر از محور راه قرار دارند. براین اساس بایستی مجموعه عرضی جاده و حریم آن به ۴۵ متر برسد.
حریم درجه دو
حریم درجه دو اشاره به زمین‌هایی دارد که بین حد نهایی بدنه تا فاصله ۱۷.۵ متر واقع شده اند. مجموع عرضی در این نوع حریم راه ۳۵ متر می‌باشد.
حریم درجه سه
این نوع حریم به زمین‌هایی گفته می شود که بین حدنهایی راه تا فاصله ۱۲.۵ متر قرار گرفته اند و مجموع عرضی آن ها ۲۵ متر می‌باشد.
حریم درجه چهار
این دسته از مجموعه حریم‌های راه شامل زمین‌هایی می‌شود که میان حد نهایی بدنه راه تا فاصله ۱۷.۵ متر قرار گرفته‌اند. در این حریم مجموعه عرضی ۱۵ متر است.
نوار تاسیسات در حریم جاده و راه
با توجه به آیین نامه اجرایی در استان‌هایی همچون مازندران، گیلان و گلستان بایستی برای احداث نوار تاسیسات ۱۵ متر فاصله از جاده در نظر گرفته شود. این امر برای دیگر استان‌ها ۳۰ متر از حریم قانونی است. نوارهای تاسیسات اشاره به شبکه‌های مخابرات، برق، خطوط نفت و گاز، خطوط آب و فاضلاب دارند.
۲-۲ حریم رودخانه‌ها و منابع آبی
حریم آن قسمت از اراضی اطراف رودخانه، مسیل، نهر طبیعی یا سنتی، مرداب و برکه طبیعی است که بلافاصله پس از بستر قرار دارد و طبق مقررات این آیین‌نامه توسط وزارت نیرو یا شرکت‌های آب منطقه‌ای تعیین می‌گردد. حریم انهار طبیعی یا رودخانه‌ها اعم از اینکه آب دائمی یا فصلی داشته باشند، از ۱ تا ۲۰ متر خواهد بود که حسب مورد با توجه به وضع رودخانه یا نهر طبیعی یا مسیل از هر طرف بستر به وسیله وزارت نیرو تعیین می‌گردد.
حریم کانال‌ها، انهار احداثی و سنتی و شبکه‌های آبیاری و زهکشی با توجه به ظرفیت آنها طبق جدول زیر از طرف وزارت نیرو یا شرکت‌های تابعه آن برای هر طرف تعیین می‌گردد و این حریم از منتهی‌الیه دیواره آنها می‌باشد. ظرفیت کانال‌ها، انهار مستحدثه و شبکه‌های آبیاری و زهکشی:
-
آبدهی (دبی) بیش از ۱۵ متر مکعب در ثانیه: میزان حریم از هر طرف ۱۲ تا ۱۵متر
-
آبدهی (دبی) از ۱۰ تا ۱۵ متر مکعب در ثانیه: میزان حریم از هر طرف ۸ تا ۱۲متر
-
آبدهی (دبی) از ۵ تا ۱۰ متر مکعب در ثانیه: میزان حریم از هر طرف ۶ تا ۸ متر
-
آبدهی (دبی) از ۲ تا ۵ متر مکعب در ثانیه: میزان حریم از هر طرف ۴ تا ۶ متر
-
آبدهی (دبی) از یکصد و پنجاه لیتر تا متر مکعب در ثانیه: میزان حریم از هر طرف ۱ تا ۲متر
-
آبدهی (دبی) کمتر از یکصد و پنجاه لیتر در ثانیه: میزان حریم از هر طرف ۱متر
| نخ شمال، توسکاتک: جایی که دریا و جنگل به هم می‌رسند! |
۲-۳ حریم خطوط انتقال انرژی
حریم خطوط انتقال انرژی شامل فاصله‌هایی است که باید از خطوط برق، گاز و سایر منابع انرژی رعایت شود. این حریم‌ها به منظور جلوگیری از خطرات ناشی از نشت گاز، برق‌گرفتگی و سایر حوادث تعیین می‌شوند.
حریم خطوط انتقال گاز:
احداث هرگونه بنا و ساختمان در فاصله ۲۵۰ متری از هر طرف محور خطوط انتقال گاز
در خارج از محدوده شهرها ممنوع است و در صورت احداث بنا و ساختمان، شرکت ملی گـاز ایـران مجـاز اسـت بـا حضور نماینده شهربانی و یا بخشداری اقدام به انهدام آن نمایـد و هیچ گونه خسارتی از این بابت پرداخت نخواهد شد.
حریم خطوط انتقال برق:
محور خط: خطی است فرضی رابط بین مراکز پایه‌ها در طول خطوط هوایی نیروی برق.
مسیر خط: نواری است از زمین در طول خطوط هوایی انتقال و توزیع حاصل از تصـویر هادی‌های جانبی خط بر روی زمین.
حریم درجه یک: دو نوار است در طرفین مسیر خط و متصل به آن که عرض هریک از ایـن دو نـوار در سطح افقی تعیین شده است.
حریم درجه دو: دو نوار است در طرفین حریم درجه یک و متصل به آن. فواصل افقی حد خارجی حریم درجه دو از محور خط در هر طرف تعیین شده است.
خطوط هوایی فشار قوی: خطوطی که دارای ولتاژ ۱۰۰۰ ولت و یا بالاتر می‌باشد.
خطوط هوایی فشار ضعیف: خطوطی است که دارای ولتاژ کمتر از ۱۰۰۰ ولت می‌باشد.
همانطور که در جدول بالا مشخص است حریم خطوط هوایی فشار قوی نیروی برق در خارج از محدوده شهرها به دو درجه تقسیم و نسبت به ولتاژهای مختلف به شرح زیر تعیین می‌شود:
۱) حریم درجه یک خطوط هوایی نیروی برق ردیف ولتاژ یک هزار تا بیست هزار ولت برابر ۳ متر در هر طرف مسیر خط بوده و حد خارجی حریم درجه دو در هر طرف به فاصله ۵ متر از محور خط می باشد.
۲) حریم درجه یک خطوط هوایی نیروی برق ردیف ولتاژ سی و سه هزار ولت برابر ۵ متر در هـر طـرف مسیر خط بوده و حد خارجی حریم درجه دو در هر طرف به فاصله ۱۵ متر از محور خط می باشد.
۳) حریم درجه یک خطوط هوایی نیروی برق ردیف ولتاژ شصت و سه هزار ولت برابر ۱۳ متر در هـر طـرف مسیر خط بوده و حد خارجی حریم درجه دو در هر طرف به فاصله ۲۰ متر از محور خط می باشد.
۴) حریم درجه یک خطوط هوایی نیروی برق ردیف ولتاژ یکصد و سی و دو هـزار ولـت برابـر ۱۵ متـر در هر طرف مسیر خط بوده و حد خارجی حریم درجه دو در هر طرف به فاصله ۳۰ متر از محور خط می‌باشد.
۵) حریم درجه یک خطوط هوایی نیروی برق ردیف ولتاژ دویست و سی هزار ولت برابر ۱۷ متر در هـر طـرف مسیر خط بوده و حد خارجی حریم درجه دو در هر طرف به فاصله ۴۰ متر از محور خط می‌باشد.
۶) حریم درجه یک خطوط هوایی نیروی برق ردیف ولتاژ چهارصد و پانصد هزار ولت برابر ۲۰ متر در هر طرف مسیر خط بوده و حد خارجی حریم درجه دو در هر طرف به فاصله ۵۰ متر از محور خط می‌باشد.
۷) حریم درجه یک خطوط هوایی نیروی برق ردیف ولتاژ هفتصد و پنجاه هزار ولت برابر ۲۵ متر در هر طرف مسیر خط بوده و حد خارجی حریم درجه دو در هر طرف به فاصله ۶۰ متر از محور خط می‌باشد.
در صورتی که ردیف‌های ولتاژ بین ردیف‌های ولتاژ مذکور باشد، حریم درجه یک و حریم درجه دو آن به تناسب حریم نزدیک‌ترین ردیف ولتاژ آن تعیین خواهد شد.
|
همچنین بخوانید: |
۲-۴ حریم آثار تاریخی و فرهنگی
حریم آثار تاریخی و فرهنگی به منظور حفظ و نگهداری از میراث فرهنگی و تاریخی تعیین می‌شود. هر فعالیت ساخت و ساز در حریم آثار تاریخی نیاز به مجوز از شهرداری دارد. این مجوزها به دقت بررسی می‌شوند تا اطمینان حاصل شود که ساخت و ساز در حریم آثار تاریخی بر آثار تاریخی تأثیر منفی ندارد.
هنگامی که فعالیت ساخت و ساز در حریم آثار تاریخی انجام می‌شود، باید تمام ضوابط و مقررات مصوب سازمان میراث فرهنگی و گردشگری رعایت شود. این ضوابط شامل اصول میراث فرهنگی، ارتقاء ارزش‌های تاریخی، و اقدامات حفاظتی مربوط به آثار هستند. فقط در این حالت است که ساخت وساز در حریم آثار تاریخی مجاز است.
همچنین نیاز به ارزیابی تاثیرات محیطی و اقدامات محیطی در نظر گرفته می‌شود تا تأثیرات ساخت و ساز در حریم آثار تاریخی بر محیط زیست کاهش یابد و همگام با حفظ آثار تاریخی اقدامات محیطی مناسب انجام گیرد.
برای بیشتر روشن شدن موضوع و نحوه تصمیم‌گیری هنگام ساخت و ساز در حریم آثار تاریخی به مثال زیر دقت کنید:
املاک مجاور که با شماره (۱) مشخص شده‌اند:
کل مساحت ملک در محدوده تعریف شده برای املاک مجاور عرصه است و لذا ساخت و ساز در این املاک تابع ضوابط عمومی حریم در محدوده املاک مجاور بناهای ثبت شده در فهرست آثار ملی می‌باشد.
املاک مجاور که با شماره (۲) مشخص شده‌اند:
بیش از ۵۰ درصد مساحت ملک در محدوده تعریف شده برای املاک مجاور عرصه است و لذا ساخت و ساز در این املاک تابع ضوابط عمومی حریم در محدوده املاک مجاور بناهای ثبت شده در فهرست آثار ملی می‌باشد.
املاک مجاور که با شماره (۳) مشخص شده‌اند:
کمتر از ۵۰ درصد مساحت ملک در محدوده تعریف شده برای املاک مجاور عرصه است و لذا ساخت و ساز در این املاک نیازمند «ضوابط اختصاصی حریم» با تایید معاونت میراث فرهنگی وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی است.
املاک مجاور که با شماره (۴) مشخص شده‌اند:
تخریب آنها ممنوع بوده و هرگونه اقدام برای بهسازی و مرمت آن تابع ضوابط حفاظتی مختص به همان اثر است.
۲-۵ حریم محیط زیست
حریم محیط زیست به منظور حفظ و نگهداری از منابع طبیعی و جلوگیری از تخریب محیط زیست تعیین می‌شود. این حریم‌ها شامل فاصله‌هایی است که باید از جنگل‌ها، تالاب‌ها و سایر مناطق حفاظت‌شده رعایت شود. به عنوان مثال، ساخت‌وساز در فاصله‌ای کمتر از 500 متر از یک جنگل حفاظت‌شده ممکن است ممنوع باشد.
۳. استانداردهای رعایت حریم‌ها
رعایت حریم‌ها در ساخت‌وساز نیازمند آگاهی از قوانین محلی، ملی و بین‌المللی است. برخی از استانداردهای کلی که باید در نظر گرفته شوند عبارتند از:
مطالعه قوانین محلی: قبل از شروع هر پروژه ساخت‌وساز، لازم است قوانین و مقررات محلی در مورد حریم‌ها به دقت مطالعه شود.
اخذ مجوزهای لازم: برای رعایت حریم‌ها، اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح ضروری است.
هماهنگی با مهندسان و مشاوران: استفاده از خدمات مهندسان و مشاوران مجرب می‌تواند به رعایت دقیق‌تر حریم‌ها کمک کند.
استفاده از نقشه‌های دقیق: استفاده از نقشه‌های دقیق و به‌روز می‌تواند از بروز خطا در رعایت حریم‌ها جلوگیری کند.
۴. نتیجه‌گیری
رعایت حریم‌ها در ساخت‌وساز املاک نه تنها یک الزام قانونی است، بلکه به حفظ ایمنی، محیط زیست و هماهنگی اجتماعی کمک می‌کند. با آگاهی از انواع حریم‌ها و استانداردهای مربوط به آنها، می‌توان از بروز مشکلات قانونی و زیست‌محیطی جلوگیری کرد. استفاده از جدول‌ها و لیست‌ها می‌تواند به سازمان‌دهی و درک بهتر این مفاهیم کمک کند. در نهایت، همکاری با متخصصان و مراجع ذی‌صلاح می‌تواند تضمین‌کننده رعایت دقیق این استانداردها باشد.
