نکات حیاتی هنگام انعقاد قرارداد املاک
قراردادهای املاک، از جمله مهم‌ترین و پیچیده‌ترین قراردادهایی هستند که افراد در طول زندگی خود با آنها مواجه می‌شوند. این قراردادها، که مبالغ قابل توجهی را در بر می‌گیرند، می‌توانند تأثیرات عمیقی بر وضعیت مالی و حقوقی طرفین داشته باشند.
شاید در نگاه اول، یک قرارداد املاک صرفاً مجموعه‌ای از بندها و تبصره‌ها به نظر برسد، اما هر کلمه و هر جمله‌ای در آن می‌تواند بار حقوقی خاصی داشته باشد. یک اشتباه کوچک، ابهام یا یک غفلت می‌تواند به اختلافات حقوقی پرهزینه و زمان‌بر منجر شود و حتی سرنوشت معامله را به طور کلی تغییر دهد.
در این مقاله، به بررسی مهم‌ترین نکاتی می‌پردازیم که باید قبل از امضای هر قرارداد ملکی به آنها توجه داشته باشید تا از بروز مشکلات احتمالی پیشگیری کرده و معامله‌ای امن و مطمئن را تجربه کنید.
۱. هزینه‌های نقل و انتقال
هزینه‌های نقل و انتقال ملک، از جمله حق الثبت و حق التحریر، معمولاً به صورت بالمناصفه بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. در برخی موارد، طرفین ممکن است توافق کنند که این هزینه‌ها به طور کامل بر عهده یکی از آنها باشد.
همچنین به یاد داشته باشید ثمن معامله حتما به حساب شخص فروشنده واریز شود. اگر به هر دلیلی تصمیم دارید که ثمن معامله به حساب شخص دیگری واریز شود، این موضوع باید به وضوح در قرارداد ذکر گردد.
۲. مالیات و عوارض
مالیات نقل و انتقالات و عوارض شهرداری معمولاً بر عهده فروشنده است. با این حال، این هزینه‌ها می‌توانند بر اساس توافق طرفین تقسیم شوند. این توافق باید به صورت شفاف و دقیق در مبایعه‌نامه قید شود تا از بروز هرگونه اختلاف در آینده جلوگیری شود.
برای حصول اطمینان، توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی، گواهی پایانکار را از فروشنده درخواست کرده و شخصاً یا از طریق یک کارشناس معتبر، نسبت به تأیید صحت آن اقدام کنید. همچنین، استعلام بدهی‌های ملک به شهرداری و اطمینان از عدم وجود هرگونه خلافی ساختمانی، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. وجود بدهی یا خلافی می‌تواند در آینده برای خریدار مشکلاتی ایجاد کند و هزینه‌های پیش‌بینی نشده‌ای را به او تحمیل کند.
۳. بررسی وضعیت حقوقی فروشنده
مالکیت واقعی: اطمینان از اینکه فروشنده مالک واقعی ملک است، بسیار مهم است. اسناد مالکیت باید با هویت فروشنده مطابقت داشته باشد.
ممنوع المعامله: بررسی اینکه آیا هر یک از طرفین ممنوع المعامله است یا خیر، ضروری است. این شامل بررسی ورشکستگی یا سفیه بودن فرد مورد معامله می‌شود. این مورد را میتوان از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور، معاونت قضایی دادستانی کل کشور یا ادارات ثبت اسناد و املاک و همچنین اپلیکیشن آپ (بخش خدمات قوه قضاییه) بررسی کرد.
محجور بودن: محجور بودن به این معناست که شخص، توانایی انجام امور و استفاده از حقوق مالی خود را به طور مستقل نداشته باشد. در مثال این مورد می توان به افراد صغیر، افراد با کهولت سن، مجانین و یا کسانی که توانایی درک و تشخیص خوب و بد مسائل مالی را ندارند اشاره کرد. در این صورت باید با ولی قانونی آنها در تماس باشید و برای معامله رضایت آنها را کسب کنید.
۴. وضعیت ملک
وقف یا انحصار وراثت: بررسی کنید که آیا ملک در وقف یا تحت انحصار وراثت است یا خیر. این می‌تواند بر امکان انتقال ملک تأثیر بگذارد. ملک یا زمینی که معامله می‌کنید نباید مشاعی باشد و در صورت وراثتی بودن زمین باید گواهی انحصار وراثت آن وجود داشته باشد.
رهن بانک: اطمینان از اینکه ملک در رهن بانک نیست، ضروری است. در صورت رهن یا وثیقه بودن، باید شرایط تسویه آن در قرارداد مشخص شود.
معاملات گذشته: کد رهگیری زمین را بررسی کنید تا مطمئن باشید یک ملک به چند نفر فروخته نشده است.
محدوده حریم: ملک نباید در حریم دریا، رودخانه یا جنگل باشد. همچنین نباید در مالکیت دولت و یا مرتع باشد. پس استعلام از منابع طبیعی و سازمان حفاظت از محیط زیست خیال شما را راحت خواهد کرد.
مصادره یا توقیف: برای بررسی اینکه ملک مصادره‌ای نیست، از اداره کشاورزی استعلام بگیرید. در مورد زمین‌هایی که سند رسمی دارند می‌توانید از اداره ثبت یا از سامانه ثبت من (my.ssaa.ir) در مورد ممنوع‌المعامله یا توقیفی نبودن آنها استعلام بگیرید.
طرح توسعه: اگر ملک یا زمین شما در کنار جاده قرار دارد از اداره راه‌سازی استعلام بگیرید تا مطمئن شوید در طرح‌های توسعه و راه‌سازی قرار نمی‌گیرد.
۵. موارد فسخ یا ابطال قرارداد
در قرارداد باید شرایط فسخ به وضوح مشخص شود. این شامل مواردی مانند عدم پرداخت ثمن در زمان مقرر، عدم تحویل ملک، وجود غبن و … می‌شود.
در صورت وجود غبن یا تدلیس، خریدار یا فروشنده می‌توانند از حق فسخ استفاده کند. بهتر است در قرارداد ذکر کنید و به امضا طرفین برسانید که فروشنده و خریدار به شرایط معامله (از جمله قیمت حال حاضر ملک) آگاه هستند و خیار غبن از هر درجه را سلب کنید.
|
بیشتر بخوانید: |
۶. شفافیت در قرارداد
قرارداد باید با جزییات کامل و بدون ابهام نوشته شود تا هرگونه سوء تفاهم را به حداقل برساند. تعهدات طرفین باید مکتوب شود و به امضا خریدار و فروشنده برسد تا از اختلافات آینده جلوگیری کند. فروشنده باید متعهد به تحویل ملک بدون هرگونه مشکل حقوقی باشد و اسناد مربوطه را در زمان مقرر تحویل دهد و خریدار باید متعهد به پرداخت مبلغ معامله در زمان مقرر باشد.
همان‌طور که در این مقاله بررسی کردیم، هر اشتباه یا غفلت در این فرآیند می‌تواند به مشکلات جدی حقوقی و مالی منجر شود. بنابراین، برای اطمینان از اینکه هیچ نکته‌ای در قرارداد جا نمانده و تمامی جوانب به درستی بررسی شده‌اند، توصیه می‌شود از مشاوران املاک زبده و قابل اعتماد استفاده کنید. مشاوران حرفه‌ای با تجربه و دانش کافی در زمینه قوانین و مقررات املاک، می‌توانند شما را در هر مرحله از معامله یاری کنند و با ارائه مشاوره‌های تخصصی، به شما کمک کنند تا تصمیمات بهتری اتخاذ کنید. به یاد داشته باشید که سرمایه‌گذاری در مشاوره حرفه‌ای، سرمایه‌گذاری در آینده‌ای مطمئن‌تر است.
