مهلت چهارساله برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای

با تصویب طرح « الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» دیگر به هیچ وجه نقل و انتقال عادی نخواهیم داشت. طرح مذکور ۱۵ ماده دارد به موجب ماده ۱ این مصوبه، یک سال پس از راه اندازی سامانه ای که در ماده ۱۰ این قانون ذکر شده، تمام نقل و انتقالات حوزه اموال غیرمنقول اعم از عین یا منافع  لزوما باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و اگر در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشود؛ باطل است.

از تاریخی که این قانون جرا شود کلیه معاملات اموال غیرمنقول از قبیل فروش، رهن، انتقال منافع و امثال این‌ها بایستی به صورت رسمی انجام شود در غیر این صورت دادگاه آن معامله را نمی‌پذیرد و  آن دعوا را استماع نمی‌کند. به عبارت دیگر، همه افرادی که می‌خواهند در حوزه اموال غیرمنقول معامله‌ای را انجام دهند (به جز اجاره‌های زیر دو سال که مشمول این قانون نیست) مشمول این ماده می‌شوند و همه معاملات باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی یا سایر طرق رسمی که در همین قانون پیش بینی شده انجام شود.

 اگر کسی این معاملات را به صورت غیررسمی و عادی و به صورت قولنامه‌ای انجام دهد، چنانچه دعوایی برای او پیش بیاید، دعواهای مطرح در مراجع قضایی دیگر قابلیت استناد نخواهند داشت و این اسناد در دادگاه‌ها و ادارات هم قابل قبول نیستند.

 

تکلیف اسناد عادی و قولنامه‌ای چیست؟

 

به نقل از رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تصویب طرح اعتبار بخشی به اسناد رسمی و تصویب نهایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در حدود ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده شده است.

سازمان ثبت مکلف است سامانه‌ای را فعال کند و در این سامانه مالکین اراضی و املاک قولنامه‌ای باید مدارک و مستندات مالکیت خود را با مهلت دو ساله بارگذاری کنند و دو سال بعد از بارگذاری مستندات نیز فرصت دارند که نسبت به دریافت سند اقدام کنند. نقل و انتقال‌های بعدی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و در دفاتر اسناد رسمی به صورت قانونی ثبت می‌شوند لذا اسناد عادی در اختیار مردم از اعتبار نمی‌افتند و در این فرآیند به مردم برای تبدیل آن‌ها به اسناد رسمی فرصت مناسب داده می‌شود.

بابایی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در جلسه شورای عالی قضایی، اظهار کرد که در صورت تصویب و نهایی شدن قانون الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیرمنقول، مهلت کافی به دارندگان این اسناد جهت تبدیل اسناد عادی اعطا خواهد شد و هیچ نگرانی از جهت بی‌اعتباری فوری یا سلب مالکیت از دارندگان فعلی اسناد عادی و قولنامه‌ای وجود ندارد.

همچنین با توجه به اینکه تعداد قابل توجهی از مالکین در شرایط کنونی دارای اسناد عادی و قولنامه‌ای هستند، به منظور پیشگیری از تضییع حق افراد و سوءاستفاده یا جعل، مالکین مکلف خواهند شد نسبت به ثبت اسناد عادی و قولنامه‌ای خود در سامانه‌های تحت نظارت سازمان ثبت اسناد، اقدام کنند.

 

این مصوبه چه کمکی به بازار مستغلات کشور میکند؟

 

یکی از مهمترین چالش‌های حوزه املاک و مستغلات، وجود نقل و انتقالات عادی است که مشکلاتی را به وجود آورده از جمله عدم امکان شناسایی مالکین واقعی در کشور و همچنین بحث پولشویی، کلاهبرداری و همچنین افزایش پرونده‌های قضایی در حوزه املاک. بنا بر آمار رسمی، دعاوی مرتبط با املاک به طور مستقیم با حوزه املاک بیش از ۳۴ درصد پرونده‌ها را تشکیل میدهد و با احتساب دعاوی‌ای که منشأ آن‌ها بحث مالکیت است، صاحب دعاوی که ریشه در املاک داشته باشد را قریب ۵۰ درصد دعاوی در این حوزه تخمین می زنند.

بعد از تصویب و اجرایی شدن این مصوبه امید است که شاهد کاهش ورودی پرونده‌ها و دعاوی این بحث در مراجع قضایی باشیم. به علاوه این مصوبه کمکی به بهداشت قضایی و حقوقی در بحث تملک، خرید و فروش و معاملاتی است که در مورد اموال غیرمنقول نیز انجام می‌شود.

 

در حوزه مشاورین املاک چه اتفاقی می‌افتد؟

 

اگر قانون بی اعتباری اسناد قولنامه‌ای اجرایی شود، دسترسی مشاوران املاک به سازمان ثبت برای این که قراردادها آنجا ثبت و ضبط شود فراهم خواهد شد.

پس از این که واسطه گری انجام شد و خریدار و فروشنده به تفاهم رسیدند، مشاورین املاک قراردادی را منعقد نمی‌کنند بلکه از سامانه ثبت الکترونیک اسناد، مفاد قرارداد را در سامانه وارد می‌کنند. سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. نقش مشاورین املاک مانند گذشته؛ بحث ایجاد تفاهم میان  خریدار و فروشنده است، بعد از آن اطلاعات را وارد می‌کنند و طرفین را برای تنظیم سند به دفاتر اسناد راهنمایی می‌کنند.

چنانچه اشخاص با این روش نقل و انتقال رسمی انجام دهند، از این نقل و انتقال در مقابل ادعاهای عادی حفاظت و حمایت میشود. یک سال پس از راه اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰، هر عمل حقوقی لزوماً باید در سامانه ثبت الکترونیک به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی راجع به آن از جمله ابطال سند در محاکم قابل استماع نخواهد بود؛ بنابراین این همان ضمانتی است که حاکمیت و قانون گذار در قبال اسناد رسمی ارائه می‌دهد.

 

در حال حاضر چه تعدادی از اسناد صادره در کشور مربوط به اسناد عادی و قولنامه ای است؟

 

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این باره اظهار داشت که ۳۳ میلیون سند مالکیت از ابتدا تاکنون صادر شده و از این تعداد، ۲۱ میلیون  سند تک برگ است و مابقی اسناد دفترچه ای؛ که هم در بافت مسکونی شهری و هم روستایی است که باید به تک برگ تبدیل شوند.

 در حال حاضر پرهیز از هرگونه معامله با اسناد عادی و قولنامه‌ای در خصوص اموال غیرمنقول توصیه میشود زیرا امروزه عمده دعاوی حقوقی و کیفری املاک و اراضی در مراجع قضایی، مربوط به اینگونه اسناد است. انتظار میرود با تصویب این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام، شاهد تحول در نظام حقوقی و قضایی در حوزه اسناد رسمی باشیم.