تعریف تغییر کاربری ملک و زمین

در همه کشورها دولت، برای نحوه استفاده از زمین‌های آن کشور قوانین و مقرراتی را تعیین می کنند به همین منظور دولت موسسات و شرکت هایی را موظف می کند شرایط و کاربری موجود اراضی شهرها و روستاها را برداشت و نقشه های آنرا ترسیم نمایند که به آن، نقشه وضع موجود بافت روستایی و شهری گفته می شود. در وضع موجود بافت شهری و روستایی معابر، اماکن عمومی و قسمت های مسکونی، زمین‌های کشاورزی و باغی، کارگاه و واحد های تجاری و داده های فراوان دیگری جمع آوری شده است سپس با توجه به سیاست های ابلاغی دولت طرح پیشنهادی انواع کاربری ها برای روستا و شهر تهیه می شود.
 طرحی که برای روستا تهیه میشود، طرح هادی پیشنهادی نامیده می شود و طرحی که برای شهرها تهیه می شود، طرح جامع پیشنهادی نامیده می شود.

 

 طرح های هادی و جامع پیشنهادی برای مدت معین تهیه می شوند (مثلا برای ده سال آینده روستا و شهر). این طرح های پیشنهادی در کمیسیون های قانونی مورد بررسی و کارشناسی قرار میگیرند و با اعمال تغییراتی به تصویب می رسند و برای اجرا به شهرداری ها و دهیاری ها ابلاغ می شود؛ به اینگونه طرح ها طرح هادی و جامع مصوب می گویند ولی طرح های مصوب حالت کلی دارند و دارای پیوست های مختلفی هستند و امکان اجرایی کردن آن وجود ندارد لذا شهرداری و بخشداری و دهیاری ها برای آسان تر شدن کار اقدام به تهیه آیین نامه و شیوه نامه هایی می کنند که به آنها طرح تفصیلی می گویند. در این مرحله نقشه هایی تولید می شوند که با رنگ ها و کد های متنوع، کلیه کاربری ها را معین کرده است مثلا کاربری(مسکونی، تجاری، خدماتی، فضای سبز، فرهنگی و ورزشی، آموزشی و…). حال اگر شما در شهر و یا روستایی دارای مالکیت باشید و شهر یا روستای مذکور دارای طرح هادی و جامع مصوب باشد با مراجعه به شهرداری و یا دهیاری از کاربری ملک خود مطلع می شود حال از دو حالت خارج نیست حالت اول اینکه کاربری تعیین شده با خواسته شما مطابقت دارد در اینصورت مشکلی وجود ندارد و شما مجوز لازم را دریافت می کنید حالت دوم اینکه کاربری تعیین شده با خواسته شما مطابقت ندارد به عنوان مثال شما قصد ساخت واحد مسکونی و یا تجاری روی ملک خود را دارید ولی ملک شما در طرح هادی و یا جامع با کاربری آموزشی تعریف شده است. 

 

مطالب مرتبط:  انواع کاربری زمین

 

در این حالت شما نیازمند مجوزی هستید که بتوانید واحد مسکونی و یا تجاری احداث کنید این اجازه را مجوز تغییر کاربری می گویند.
  همان گونه که قبلا اشاره شد در طرح های مصوب در محدوده روستاها و شهرها با توجه به فرایند رشد جمعیتی، کاربریها برای مدت معینی تعیین می گردند. سوال مهم اینست که آیا امکان تغییر کاربری وجود دارد و اگر چنین امکانی در طرح پیش بینی شده است در چه زمان و با چه فرایند و چه مقدار هزینه قابل انجام است؟ اولین توصیه اینست که شما تاریخ تصویب طرح را ببینید چرا که برای مدت زمان مشخصی از زمان ابلاغ طرح ها نمی توان هیچ درخواستی را جهت تغییر کاربری به دستگاه مربوطه ارجاع نمود لذا این فرایند بعد از این مدت قابل انجام میباشد.
 بعد از گذشت مدت زمان یاد شده مالک میتواند با در دست داشتن مدارک مالکیت تقاضای تغییر کاربری ملک خود را از مراجع قانونی بنماید. 

 

مطالب مرتبط:  نکات مهم در خرید زمین روستایی

این فرایند در بافت های روستایی و شهری متفاوت بوده و مراحل بسیار فنی و پیچیده ای دارد تغییر کاربری مستلزم شناخت کافی از قوانین، مقررات و توافق با دستگاه‌های ذیربط است عدم استفاده از کارشناسان خبره برای تغییر کاربری موجب طولانی شدن زمان رسیدگی و افزایش فوق العاده هزینه ها می شود و در بعضی مواقع با صرف زمان و هزینه بالا به نتیجه مطلوب هم نمی رسیم. ولی در صورتیکه  کارگزاران متخصص و امین و درستکار را انتخاب نماییم می توانیم تصمیم درست و در زمان مناسب اتخاذ و سود خود را به حداکثر برسانیم.
 چگونگی تغییر کاربری را در پست های آینده توضیح خواهیم داد.